Некоторое время наблюдается определенный инвестиционный феномен. Все больше и больше людей вкладывают средства на первичный рынок. Поскольку количество этих так называемых «драгоценных камней» на вторичном рынке ограничено, и многие люди хотят постоянно инвестировать, они очень часто начинают искать на первичном рынке. Найти квартиру по выгодной цене, сразу доступную на первичном рынке, действительно подвиг.
Прежде всего, вы должны понимать, что обычно с квартирами для застройщиков очень долгие сроки. Если застройщик приступит к строительству блока данного многоквартирного дома, то обычно он будет готов только через 2 года. С точки зрения нашей бизнес-идеи — перепродажа — это достаточно длительный срок.
С другой стороны, бывают ситуации, когда весь введенный в эксплуатацию квартал уже зарезервирован и в основном заселен, и в какой-то момент выясняется, что есть свободная квартира, потому что первоначальный потенциальный владелец квартиры сделал это. не получить ссуду. Это случается время от времени, поэтому при хорошем контакте с брокерами в таких ситуациях мы «получаем чаевые», и в результате получаем квартиру, которую реализуем точно так же, как на вторичном рынке, с Единственная разница: мы не начинаем с ремонта и доработки.
Отделка квартиры под застройку технически намного проще ремонта, потому что в ней нет сюрпризов, а на все сюрпризы, если они вообще появятся, распространяется гарантия от застройщика.
Для сравнения: стоимость ремонта одного квадратного метра на вторичном рынке квартиры должна составлять около 100 единиц, а если мы говорим о квартире застройщика, то около 70 единиц. Использую как соотношение, чтобы вы понимали разницу между стройкой и готовыми квартирами. В обоих случаях имеется в виду эталон отделки или ремонта в результате, где он и производится. на кухне по размеру с основным оборудованием.
Еще один аспект, на который стоит обратить внимание, — это сравнение первичного и вторичного рынка по срокам ремонта и последующим продажам. В этом сравнении время ремонта на вторичном рынке, безусловно, больше, а на первичном — короче. С другой стороны, квартира в застройке может быть продана примерно на три месяца, а квартира на вторичном рынке иногда даже продается на более короткий период времени, даже за две недели.
Что касается эксплуатационных расходов, если у нас есть квартира застройщика в ситуации, когда блок еще не достроен, у нас есть дополнительный бонус в виде того, что мы не оплачиваем такие высокие затраты на текущую эксплуатацию квартиры. . С другой стороны, если это квартира на вторичном рынке, они взимают с нас расходы с первой минуты. Квартира под застройку обычно стоит меньше и в будущем.
Тем не менее, стоит отметить, что на вторичном рынке, если у нас есть возможность, у нас она есть сразу, а на первичном, правда, всегда нужно немного подождать, скажем, два месяца. Тем не менее, этого стоит подождать, потому что квартиры застройщика обычно лучше, новые, в новом многоквартирном доме и обычно имеют более красивое окружение.
Ну да, но с учетом всех этих аспектов: где же место для выгодной покупки?
В 90% случаев мы имеем в виду возможность, когда есть квартира, которая соответствует нашим желаемым параметрам и которую мы можем купить немного ниже так называемой рыночной цены. Очень часто это квартира с юридическими проблемами, например, с тем, что квартира находится в долгах.
В случае с застройщиком таких ситуаций не бывает, так как покупать по цене ниже рыночной?
Ведь девелопер точно знает, как оценивать недвижимость, поэтому теоретически при покупке на первичном рынке у нас не должно быть большой возможности, потому что цены достаточно согласованы, а переговоры с девелоперами сложны и часто неэффективны. Однако стоит подчеркнуть, что в этом случае лояльность окупается: девелоперы ценят инвесторов, которые покупают другую квартиру у того же застройщика, и тогда вы можете получить скидку за квадратный метр такой квартиры. Если ситуация такова, что квартиры все еще не проданы, мы ведем переговоры, чтобы сделать квартиру наилучшей с точки зрения возможности последующей продажи.
