Когда владельцы инвестируют в недвижимость для сдачи в аренду на время отпуска, они должны решить, что им делать со своим новым домом.
Существует множество факторов, которые могут помочь владельцам и управляющим недвижимостью выбрать между долгосрочной или краткосрочной арендой. В большинстве случаев решение простое и зависит от характера вашей собственности и ваших целей. Однако у этих двух стратегий аренды есть свои преимущества и недостатки.
Если вам нужна помощь в принятии решения о том, краткосрочная или долгосрочная аренда лучше всего подходит для вашего дома, тогда вы в надежных руках. Устройтесь поудобнее и расслабьтесь, пока мы расскажем о плюсах и минусах обоих типов стратегии аренды на время отпуска. Так же не забывайте ,что выбрав для себя стратегию ,вы всегда сможете разместить свое объявление на сайте ,что привлечет клиентов гораздо быстрее.
ЧТО ТАКОЕ КРАТКОВРЕМЕННАЯ АРЕНДА?
Прежде чем мы начнем, мы должны ознакомиться с определением краткосрочной аренды.
Краткосрочная аренда (обычно называемая аренда на время отпуска) — это аренда меблированной недвижимости на краткосрочной основе. Эти свойства сдаются в аренду на неделю или на одну ночь, в зависимости от владельца, места аренды и некоторых других факторов.
Многие владельцы краткосрочной аренды на время отпуска сдают свою недвижимость в аренду большую часть года, когда сами ею не пользуются.
В последние годы они стали чрезвычайно популярной альтернативой отелям, особенно с появлением веб-сайтов для экономики совместного потребления и порталов бронирования, таких как Airbnb, FeWo-direkt и booking.com.
ПРЕИМУЩЕСТВА КРАТКОВРЕМЕННОЙ АРЕНДЫ НА ОТПУСК
1. БОЛЬШЕ ГИБКОСТИ
Для владельцев, которые арендуют свою недвижимость на краткосрочной основе, есть гораздо больше возможностей для вас и ваших. Вы можете специально заблокировать календарные периоды, которые хотите оставить бесплатными для личного использования, не доставляя никому неудобств.
2. МЕНЬШЕ ИЗНОСА
В целом договоры об аренде на время отпуска варьируются от нескольких дней до нескольких недель в лучшем случае. Если вы принимаете гостей такими короткими фазами, как эти, вы убедитесь, что гости просто посещают вашу собственность и, таким образом, не думают о перепланировке жилого пространства или перемещении мебели.
3. ВЫСОКИЙ ДОХОД ОТ АРЕНДЫ
Вы можете не только установить разные цены в зависимости от высокого и низкого сезона в вашем районе, но также установить минимальный период аренды для наиболее популярных времен года, чтобы получить максимальную прибыль.
4. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЙ ДОХОД
Если у вас высокие расходы на аренду и вы регулярно путешествуете, вы можете избежать дорогостоящих вакансий в своей квартире и сдать ее в короткие сроки. Однако для этого необходимо получить разрешение собственника квартиры.
Если ваш краткосрочный доход от аренды низкий, возможно, вам не придется платить подоходный налог или налог с продаж . Таким образом, вы можете получить привлекательный дополнительный доход вместо того, чтобы нести убытки из-за дорогостоящих расходов на аренду.
5. ВКЛАД В ОБЩУЮ ЭКОНОМИКУ
В наши дни мы много слышим об экономике совместного использования и ее положительном влиянии на общество в целом. Сдавая свое имущество отдыхающим на короткий срок, вы показываете, что являетесь новатором и вносите свой вклад в этот современный образ жизни и мышления.
НЕДОСТАТКИ КРАТКОВРЕМЕННОЙ АРЕНДЫ НА ОТПУСК
1. БОЛЬШЕ ОБСЛУЖИВАНИЯ И ОБНОВЛЕНИЙ
Если ваш бизнес — это аренда на время отпуска, вам необходимо поддерживать свою собственность в постоянном техническом обслуживании, иначе вы можете получить очень плохие отзывы. Это включает в себя не только такие вещи, как регулярную очистку, обслуживание забитых труб и перекраску, но также изменение технологий и современные инвестиции. Вам также нужно будет время от времени улучшать свои удобства и удобства, чтобы обеспечить все необходимое и многое другое для комфортного проживания — и это может быть довольно дорого.
2. ОТСУТСТВИЕ ГАРАНТИРОВАННОГО ДОХОДА
Многие владельцы недвижимости, сдающейся в аренду на время отпуска, испытывают одно разочарование — это влияние сезонности на их бизнес. В то время как их пиковый сезон полностью забронирован, заказов в непиковые часы мало, что в конечном итоге приводит к потере денег. Хотя цены могут быть скорректированы, чтобы компенсировать эту сезонность (дешевые предложения в непиковые часы и более дорогие в часы пик), доход и бронирования не всегда гарантированы.
3. КОНКУРС ПО СОСЕДНИМУ ПРОЖИВАНИЮ.
В отличие от рынка долгосрочной аренды, на котором квартиры и дома завалены интересами арендаторов, на рынке апартаментов для отдыха или краткосрочной аренды иногда больше объектов недвижимости, чем путешественников, которые их ищут. Это может быть невыгодно для некоторых владельцев (опять же, в зависимости от местоположения и доступности), потому что конкуренция за дома для отдыха в вашем районе может быть очень жесткой. В этом случае вам нужно подумать о том, чем вы будете выделяться среди конкурентов, чтобы обеспечить высокую заполняемость вашего загородного дома.
4. МНОГО АДМИНИСТРАТИВНОЙ ДЕШЕВОЙ
В то время как аренда на время отпуска стала для некоторых владельцев увлечением на пенсии, другие — это работа на полную ставку. У вас масса дел, чтобы занять вас, пока рядом гость. От проверки доступности календаря до обеспечения беспрепятственного процесса бронирования, а также простой и легкой регистрации заезда и выезда. Но также необходимо учитывать уборку и техническое обслуживание — аренда на время отпуска может быть тяжелой работой, если у вас нет подходящих инструментов. Особенно, если вы рекламируете свое жилье на разных порталах и управляете календарем занятости вручную без менеджера каналов , это может потребовать больших усилий.
5. УЧИТЫВАЙТЕ НАЛОГОВЫЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВА
Если вы хотите сдать свою недвижимость в краткосрочную аренду, важно учитывать налоговые обязательства. Хотя аренда зданий обычно освобождается от налога с продаж, согласно § 4 № 12, предложение 2 UStG, налог с продаж взимается за аренду на время отпуска, то есть краткосрочную аренду третьим лицам . Здесь применяется исключение, если вы зарабатываете менее 17 500 евро в год от аренды.
6. ПРАВОВЫЕ ОГРАНИЧЕНИЯ
Во многих крупных городах очень популярна краткосрочная аренда через Airbnb and Co. Однако, поскольку многие из этих городов, такие как Берлин, Гамбург или Мюнхен, страдают от нехватки жилья, некоторые города и муниципалитеты ввели запрет на незаконное присвоение . Это ограничивает или запрещает краткосрочную аренду меняющимся гостям. Арендодателям, не соблюдающим закон, грозят огромные штрафы до 500 000 евро! При долгосрочной аренде вам нечего будет бояться в пострадавших городах.
ЧТО ТАКОЕ ДОЛГОСРОЧНАЯ АРЕНДА?
В отличие от краткосрочной аренды на время отпуска, долгосрочная аренда обычно подразумевает аренду на срок в несколько месяцев. Делимитация здесь обычно составляет 6 месяцев. Как правило, арендаторы ежемесячно платят арендодателям арендную плату и, как правило, также оплачивают такие расходы, как текущие расходы.
ПРЕИМУЩЕСТВА ДОЛГОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ
1. ДОЛГОВЕЧНОСТЬ
Одно из главных преимуществ сдачи вашей недвижимости в аренду на длительный срок — это знание того, что у вас есть ежемесячный доход от аренды, на который вы можете рассчитывать. Это может снять давление с новых домовладельцев, у которых есть много других проблем, о которых нужно беспокоиться. Кроме того, долгосрочные арендаторы, как правило, несут ответственность за ежемесячную и ежеквартальную оплату счетов за электричество, газ, воду и даже Интернет.
2. МЕНЬШЕ КОЛЕБАНИЙ
Когда вы сдаете в аренду постоянным гостям, вы увидите, что вам будет меньше беспокоиться об административных задачах, таких как оформление документов, передача ключей и даже маркетинг. Как только ваш арендатор подпишет договор аренды, вы узнаете, как долго (до некоторой степени) он может рассчитывать, что он останется. Все, о чем вам нужно беспокоиться, — это снова занять дом, как только вы узнаете, что он освободится. Однако обычно речь идет о нескольких годах.
3. МЕБЕЛЬ НЕ ОБЯЗАТЕЛЬНА
В то время как загородный дом всегда должен быть меблирован и надлежащим образом оборудован , долгосрочные арендаторы обычно въезжают со своей собственной мебелью. Это может облегчить принятие решения, если вы подумываете сдать в аренду свою немеблированную недвижимость. Вам не только будет гарантирована ежемесячная арендная плата, но и вам не придется покупать новую мебель для дома.
4. ВАМ МОЖЕТ ПОТРЕБОВАТЬСЯ ВЫСОКИЙ АРЕНДНЫЙ ДЕПОЗИТ.
Если вас беспокоят более тонкие детали аренды, такие как страхование, договор аренды и залог за аренду , не паникуйте. При долгосрочной аренде обычно можно попросить довольно высокий арендный депозит, который будет возвращен гостю в конце периода аренды — при условии отсутствия повреждений.
Согласно § 551 BGB , арендодателям разрешается даже требовать арендную плату до 3 месяцев (холодная аренда) в качестве арендного залога. Эти гарантийные депозиты могут дать владельцам много душевного спокойствия, когда дело доходит до сдачи в аренду их собственности.
НЕДОСТАТКИ ДОЛГОСРОЧНОЙ АРЕНДЫ
1. У ВЛАДЕЛЬЦА МЕНЬШАЯ ГИБКОСТЬ
Если вы сдаете свою недвижимость в аренду на длительный срок, вы не можете просто спонтанно отправиться на лыжную прогулку в свою квартиру для отдыха в горах или отправиться летом в свое жилье на берегу озера. Если вы сдали квартиру на длительный срок, вы не можете просто время от времени просить арендатора покинуть квартиру на выходные. Для некоторых владельцев это может быть причиной того, что они предлагают только краткосрочную аренду.
2. МЕНЬШЕ КОНТРОЛЯ СОБСТВЕННОСТИ
В большинстве случаев при аренде ничего не происходит. Однако, когда дело доходит до проверки вашей собственности, существует большая разница между краткосрочными и долгосрочными вариантами.
При краткосрочной аренде владельцы получают возможность осматривать недвижимость в перерывах между пребыванием, чтобы убедиться, что все в порядке и ничего не повреждено. Однако для долгосрочной аренды все немного сложнее. В немецком законодательстве об аренде арендодатель не закрепил за собой право осматривать недвижимость. Пункт о просмотре в договоре аренды для общей проверки состояния квартиры также не имеет силы в соответствии с постановлением BGH .
Арендодателям разрешается входить в квартиру только при наличии конкретной и уважительной причины (например, для проведения ремонта, выяснения причины повреждения и т. Д.). Эта причина должна быть сообщена арендатору заранее, а о просмотре необходимо объявить заблаговременно, то есть от 24 часов до недели.
3. ОГРАНИЧЕНИЯ В ВАШЕМ РАЙОНЕ / ГОРОДЕ
В зависимости от типа и местоположения вашей собственности будут действовать различные законы, ограничения и лицензии, о которых вам необходимо знать перед сдачей в долгосрочную аренду. Часто это может быть строже и дороже, чем краткосрочная аренда.
4. СИЛЬНАЯ ЗАЩИТА АРЕНДАТОРА В АРЕНДНОМ ПРАВЕ
Немецкий закон об аренде предоставляет прежде всего преимущества арендаторам. Например, арендаторы могут расторгнуть договор аренды без объяснения причин (с учетом периода уведомления), но это другое дело для арендодателей. Прекращение договора арендодателем оправдано только в том случае, если арендатор допустил существенное нарушение договора, арендодатель заявляет о своем собственном использовании или продление срока аренды создает для арендодателя значительные неудобства. Поэтому, если вы сдаете в аренду на длительный срок, вам следует узнать о правах и обязанностях арендаторов и домовладельцев и знать, что сдача в аренду влечет за собой серьезную ответственность.
5. ДОЛГОСРОЧНЫЙ ПРОЦЕСС НАЙТИ ПРАВИЛЬНОГО АРЕНДАТОРА
Этот момент связан с предыдущим аспектом: если кто-то находится в вашем доме надолго, вы должны убедиться, что это хороший выбор. Но если вы подумаете о времени, которое вы тратите на тщательную проверку рекомендаций перед составлением контракта, это скоро может стать долгим процессом. Напротив, процесс краткосрочной аренды, как правило, намного проще, особенно с такими инструментами, как прямое бронирование через вашу домашнюю страницу.
В целом, как для долгосрочной, так и для краткосрочной аренды есть много преимуществ, выходящих за рамки перечисленных здесь. Если у вас есть подходящее программное обеспечение для аренды на время отпуска, краткосрочная аренда — отличный вариант для получения большего дохода, гибкости и встречи гостей со всего мира.
